原创 顾天杰 叶檀财经
文/顾天杰
楼市震荡 来自深圳对岸
香港最懂房地产的人，再次出手了。
媒体报道显示，李嘉诚旗下长实集团的一个新楼盘“亲海駅Ⅱ”，近期公布了价格单。
第一批有132户开售，每平方呎1.5万港币，相当于每平米14.8万人民币。
（来源：长实楼盘介绍）
网友们纷纷表示看不懂，这个价格足够在上海陆家嘴买一套第一梯队优质学区房了。
然而令人意想不到的是，这个新盘的价格比周边二手房便宜了近30%。
当地居民甚至把这个楼盘称为：
以屯门的价格买港岛的海景房
亲海駅Ⅱ所在的油塘板块，距离香港岛只有一站地铁的距离，相当一部分二手房业主的心理防线，被彻底击穿了。
实际上，这也不是李嘉诚第一次大甩卖了。
2023年3月开盘的一个小区屯门飞扬2期，首批房源折后每平呎单价在1.1万到1.39万港币，刷新了周边板块的近三年新盘最低价。
有一种推测是：
长实集团在大规模回笼资金。
根据8月3日财报数据显示，长实集团2023上半年已确认收入为82.46亿港元，同比减少59.6%，集团整体收益为35.3亿港元，同比减少56.2%。
在业绩发布会上，作为集团主席的李泽钜表示：
当人人都看好市场、而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，也许应该较小心谨慎；但当每个人都看得差、而利率又高时，市场风险多数会较低。 与三年前相比，现时利率下跌的可能性较高，走势较为明确。地价亦已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。
香港想要加速房地产市场的复苏。
香港特区政府发展局局长宁汉豪表示，正构思以“地花”模式将未平整的土地推出招标。
所谓地花，指的是将已经确定土地用途、但还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者提早入场，缩短土地开发周期，提高土地使用效率。
香港，是真的很着急。
知名学者卢麒元曾经把香港的发展模式，总结成一个词：
超级地租
简单来说就是，土地财政和房地产政策相互联合，最终不断推高了房价，然而人在居住方面的开支是不可避免的。
高房价的终局是让老百姓支付一种超级地租，相当于国家把税收的权力部分让渡给地产商，房子交易价格中的相当大一部分，应该被视作一种价格内的税收。
尤其是香港这样的小政府模式，预算在比较透明的情况下，税率非常低，居民的生活反而也异常辛苦。
这说明一定有低税收以外的东西压在居民身上，比如说每月高额的房贷按揭或者租金。
卢麒元认为：
一个正常的高税收地区或者板块，政府应该解决大部分居民遇到的生老病死、教育和住房问题，结果在香港却变成了开发商僭越了政府的土地权，房地产过度发展。
无论香港还是内地，未来的一个重要目标是：
尽快扼制超级地租，然后抑制房地产资本的超额利润，同时逐渐重启工业化进程。
先挣1个亿 还是先借1个亿
2016年，知名主持人鲁豫采访了如日中天的万达掌门人王健林。
一个亿小目标，也是在那一年风靡中文互联网的。
其实当时王健林完整的论述是：
尽管有那句俗话“心有多大舞台就有多大”，但是这个心和舞台是一个逐渐壮大的过程，很多学生我们一见面或者会谈，上来就说我要当首富、我要做世界最大的公司，你跟他聊就说你要在哪方面做到最大，从什么开始，他说不出来。 所以我就给他讲，通过我自己的经历，我觉得有这个想法，想做世界最大、想做首富，这是对的，奋斗的方向嘛，但是最好先定一个能达到的小目标，比方说我先挣1个亿，你看看能用几年挣到1个亿，你是规划5年还是3年，你到了1个亿再说下一个目标，我奔10亿、100亿。
（来源：B站）
万达当时正处于急速扩张的前夜，先挣1个亿还是10个亿，似乎没有太大的区别。
同样是在2016年，李嘉诚却选择了抛售资产，全面撤离内地楼市。
不得不说，姜还是老的辣。
李嘉诚与长实集团，在2016年10月下旬，以200亿人民币的价格出手了上海陆家嘴的最后一个商业地产项目，宣告全面撤离内地。
抛开情绪和节奏，我们更应该关注李嘉诚如何在全球配置资产。
保守和理性，早已深入李氏家族的血液之中。
1965年香港爆发银行信用危机，房地产严重供过于求导致价格大跌，两年后的反英事件进一步加剧了房地产市场窘境。
当时李嘉诚却选择了逆势抄底果然几年后香港楼市再度繁荣，他也顺势高位抛售获得利润。
2010年有个香港青年叫庞一鸣，想做一个“告别李嘉诚”的生活实验。
他尝试租民房、骑单车、去夫妻小卖部买生活用品，然后发现路灯、电话和矿泉水都是李嘉诚旗下产业。
（来源：网络）
楼市只是起点，丰泽电器卖家电，屈臣氏卖零食饮料化妆品，百佳卖百货用品，背后都是李氏家族掌控。
到了2023年，王健林与李嘉诚呈现出两种完全不同的状态。
后者已经很少在公开场合楼面，偶尔在慈善晚宴或者捐助场合被媒体拍到。
前者却在央视的《对话》节目中表示，万达2023年要开50个商业中心、几十个酒店和上百家影城，争取新增就业岗位20万个。
万达与长实，一个拼命甩卖资产以求自保，另一个默默退居幕后积蓄实力。
港资与内资房企，自2015年开始走了两条完全不同的道路。
长实集团的负债率，长期维持在30%以内，一有风吹草动就会减少拿地，或者抛售资产。
港资房企的特点在于：
1.开发节奏慢、喜欢捂地不买房2.负债率低
克而瑞数据显示，2022年有近90%的百强房企累计业绩同比下滑，平均幅度高达41.6%。
即使在市场大幅下滑的情况下，港资房企的下滑幅度也能控制在10%左右，少部分甚至还能保持正增长。
它们为什么痴迷于低负债率？
首先低负债意味着公司的整体还款能力很强，银行等金融机构看着放心。
其次意味着风险意识强，在香港资本市场更容易获得投资者青睐。
最重要的是现金流更多，进一步融资扩张时机会也更多。
李嘉诚曾说过：
我一生的原则是不会去赚最后一个铜板，最后那分钱，要很小心。
有人问过他成功的关键因素是什么？
他回答说：保守。
曾经的李嘉诚依靠卖塑料花白手起家，一步步成为香港首富。
如今的香港铜锣湾路边一个小吃摊位，买断价要1亿港币，每月租金25万。
相当于每天要卖1000串鱼蛋，才能勉强交上房租。
香港人把人生第一次买房称为“上车”，后来这种说法也传到了内地，中产们热衷于在一二线核心区买房上车。
（来源：网络）
上车的意思是：买了房子就像搭上顺风车，从此以后躺平也能挣钱，过上更好的生活。
如果有一天，这辆高速行驶中的汽车突然停下，会怎样？
没有人知道答案，愿意思考的人也不多。
因为他们还在凑首付。
当然，如果有读者朋友想要更加细化、深入的了解楼市行情，不妨读几份高质量的的房地产开发行业研报。
它能让你更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，甚至对投资决策起到辅助作用。
因此我为大家精挑细选了10份和房地产开发、房地产服务相关的最新行业研报免费送给大家。
这些研报有房地产行业政策解读、行业研究周报、物业管理周报...等主题，并从指数表现、图表对比、市场走势等多个维度进行深度剖析，绝对专业，绝对有用。无任何门槛，支持下载，支持在线阅读。
手机打开V+信搜索“叶檀学堂”关注回复【行研】两个字，即可领取。
