房地产的问题一直在人们的关注中算是一个热点。人群无论是否有资金能力获取，对市场的关注度也出奇的一致。市场本身也被定义到了中国经济代表的一个高度。

运作机制

为什么房地产在我国经济中会处在一个较高的地位呢？项目本身的投资性以及资产价值先不去考虑，在拿掉这些要素后，成全房地产业的是运作机制以及文化积淀。

从文化角度思考，其实国人或是国家历史的发展中，我国的市场并没有完全的开放，对价值的追求，更多的是求稳定，并不是高速增长，换做舆论的一句话则是求生存而后生活。

以至于影视剧等不同的文化传播产品中，房子都占到了一席之地。而这种影响也关联到了婚恋领域市场，全国婚恋市场普遍对男性的要求是房子，车子齐备，并已经还完贷款。

即使在当下，国家层面表示了房子的价值需要下降，在民间意愿中，房地产市场依旧占据了高位，且有一定的能力决定婚恋关系的衍生状态。

站在经济话题的角度，很显然的是民间意愿并不是完全导致地位升高的理由，权重更大的是市场的运作机制。与一般市场不同的是房地产的发展中，贷款始终是一个绕不开的话题。

当然并不是说人们为了买房的贷款，而是企业贷款。房地产构建主要的要素有两个一个是地区的土地资源交易，另一个是企业在推进项目时的资金运作。

两个要素的核心中，企业的自有资金体量较为重要，但大多数企业并不具备这样的条件。想要开发项目，就需要向地区的银行贷款。并作用在多个项目中，以保持长期的运作可能性。

在民众的购房意愿和实际购房行为满足后，企业和银行也开始获得收益。但是企业并不会直接的偿还银行贷款，而是在新项目开发并面向市场后去结算此前项目的贷款。

简单讲则是东墙补西墙，并延续这样的行为。这也是一种常见的滚雪球思维，雪球越大对经济的能力也越强，但是这种能力并不只是正外部性，而是一种风险和价值的并存。

企业要挣的钱也仅是在滚雪球中产生的泡沫。运作机制带来的除了是市场的高发状态外，更多的是风险，2022年的房地产断供事件，就是一种市场泡沫破裂的表现。

策略影响

在泡沫破裂之后，发起反馈的除了舆论场和商业专家表示的经济看法与泡沫现象的否定论调外。最直接的表现是国家策略的改变，对市场的放水，导致房地产出现了一定的回暖。

那么策略的影响效果满足市场了么？很显然并没有。2023年上半年，全国房地产市场的主体表现是价格的普遍降低。

整体市场中，上海、北京等头部市场的价格上升延续，而成都等此前的开发热点市场的价格普遍降低，安居客平台数据显示，在全国的多数市场中，主要的销售支撑点是二手房。

新房市场中，更多的是一种常态化现象，有配置能力的为刚需购买，没有配置能力或是在等待更低价格出现的民众选择持币代购。

机构的研究数据显示，在2023年1～6月中，6月全国前100的房企中销售金额为3636亿元，同比下降34.4%。在3月出现一个小高峰后市场持续下降。

整体上半年的企业累积销售额为22975亿元，同比下降4.8%。排在前三的获利企业为保利、万科以及中海。碧桂园、华润等舆论巨头排在相对靠后的名次，但是差距仅为百亿。

下一步的市场表现或将以头部企业为主。地方企业或是小型企业将随着竞争的延续成为发展周期的沉没者。而这也将直接改变2024年的市场状态。或许我国市场将回到08年的状态。

一个新的高峰期将出现，但不是在买方的表现，而是卖房方。大型企业兼并小型企业，流出市场空间。并在此后有可能达成产业的策略联盟，对市场的价格进行范围区域的限定。

但是这样的结果并不会更多的产生本质变化。价格不会持续下降并与民众的意愿相符是一个可以确定的事件，但是价格完全不变不太可能，改变的方向是一种价格趋同。

头部房价下降，其余市场的供应价格上升，如果在当下有资金能力满足购房行为，可以考虑在低价市场中配置房产。以避免价格后期上升时，出现变相损失。

回到国家策略面，在降准和M2高升之后，下一步国家对市场的行政干预有限，也就是持续的降息或许并不可能，行为无人买单后，为了经济，或将出现一定的利率回升。