丁祖昱：上半年哪座城市卖地最多？

　　中新经纬7月6日电题：上半年哪座城市卖地最多？

　　作者丁祖昱易居企业集团首席执行官

　　受预供地制度、行业信心等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。

　　据克而瑞研究统计，2023年上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为3.5亿平方米，同比下跌29%，创下2010年以来全国土地交易规模新低。同时，受一二线城市成交规模占比增加，以及重点城市供地质量提升影响，上半年土地成交平均楼板价为3562元/平方米，同比上涨约14%。

　　西安土地成交面积最多

　　半年以来，土地市场供求双方均展现出一定积极性，地方调控政策持续放宽，“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，民企参与拿地比例也有所增加。但上半年大多数城市都没有如期完成拟供应清单。

　　据克而瑞数据，2023年上半年，土地成交面积最多的城市是西安，成交面积为949万平方米，同比增长9%，其次是石家庄，成交面积633万平方米，同比增46%，杭州以630万平方米位居第三，但同比跌幅高达44%。

　　上半年卖地揽金超千亿的城市有2个，分别是北京、杭州，成交金额为1022亿元和1004亿元，其中北京成交金额同比微降1%，杭州跌幅则高达33%。

　　在大多数城市土地出让、成交规模显现下降时，西安的土地出让却在逆势上扬。数据显示，上半年西安成交土地84宗，规划建筑面积约949万平方米，同比上升9%；其中涉宅地块64宗，规划建筑面积803.55万平方米，同比上涨47.5%。

　　当然，西安土地市场不可避免地出现冷热不均与板块分化状态，除核心区如高新区、长安区优质地块被房企争抢外，其他区域地块均以底价成交，外围如临潼、高陵、鄠邑等区域持续无宅地供应。

　　7月4日，西安二批次拟供地清单出炉，共计108宗、7045亩，涉及18个区域，供地数量远超一批次。虽然供应规模在持续增长，但西安土拍市场热度预计也将继续回落。

　　热点城市土地成交下降

　　上半年，不少土地市场关注度较高的热点城市如杭州、上海、苏州、合肥等城市，土地成交反而出现同比下滑情况。

　　这些城市在“少而精”的供地策略下，上半年土地成交量同比下降超两成以上。

　　2023年，供地模式从大规模集中供应恢复到“小步快走”的常态化多频次供地后，杭州涉宅土地成交显现量价齐跌，处6年来低位，成交体量同比下降40.7%，成交金额也同比下降30.6%。

　　作为全国卖地大户，杭州土地出让金在2019年一度攀至2677亿元，在推行集中供地制度后，2021年土地出让金骤降至1814亿元，2022年超过1900亿元。

　　上海是少数完成了上半年预供地计划的城市之一，共成交商住办用地27宗，成交建筑面积218万平方米，同比下滑59%，总成交金额达544亿元，同比下滑49%。

　　当前，房企投资拿地逻辑趋同，核心城市土地拍卖竞争愈加激烈，摇号中签率不断走低，房企不得不广泛参与土拍，进一步推高了摇号难度。

　　但随着核心城市优质地块应出尽出，后期房企参拍积极性可能会大打折扣，市场热度也将回落。这一点从苏州近期土拍情况可见一斑。

　　2023年，苏州首轮和第二轮土拍，不论是溢价地块占比还是整体溢价率、环比均有较大增长，土拍溢价率整体优于前两年。随着第三批次供地核心区域供应占比下降，除两宗热点地块以外，均为低溢价或底价成交，土拍成交溢价率仅为2.4%。

　　我们预计，2023年下半年，土地市场交易规模仍有望边际改善，但全年土地交易规模仍将维持在低位。

　　从行业长期库存安全角度来看，2023年土地成交同比下降一成左右为安全线。建议房企可重点深耕城市原先盈利空间一般、周转预期尚可的近郊板块。

　　预计下半年土地溢价率将有所下降，大多数城市的第二、三轮预供地清单临近截止日期，更多素质一般地块进入土地市场，三季度零溢价或低溢价成交土地或将有所增加，与之相应，流拍率也可能会出现上升。(中新经纬APP)

责任编辑：李惠聪